Glossaire du foncier ivoirien : 30 termes a connaitre

Introduction

Le vocabulaire foncier ivoirien peut etre deroutant pour les non-inities. Ce glossaire rassemble les 30 termes les plus importants a connaitre pour naviguer sereinement dans le monde de l'immobilier en Cote d'Ivoire. Que vous soyez acheteur, vendeur, investisseur ou simplement curieux, ce guide vous servira de reference.

A

ACD (Arrete de Concession Definitive)

Acte administratif delivre par le Ministre de la Construction (a Abidjan) ou le Prefet (hors Abidjan) qui confere la pleine propriete sur un terrain urbain. L'ACD est le niveau ultime de securisation fonciere en zone urbaine. Il est publie au Livre Foncier, ce qui finalise la propriete.

Attestation villageoise

Document delivre par le chef de village reconnaissant un droit d'usage coutumier sur un terrain. N'a pas de valeur juridique devant les tribunaux modernes. Souvent utilisee dans les transactions informelles en zone periurbaine.

Arrete d'approbation

Decision ministerielle qui valide officiellement un plan de lotissement. Sans cet arrete, le lotissement n'a pas de statut legal et les ventes de lots ne sont pas securisees juridiquement.

B

Bornage

Operation realisee par un geometre agree qui consiste a materialiser sur le terrain les limites exactes d'une parcelle a l'aide de bornes physiques. Le bornage est essentiel pour eviter les conflits de limites avec les voisins.

BNETD (Bureau National d'Etudes Techniques et de Developpement)

Organisme d'Etat charge des etudes techniques sur les infrastructures, l'urbanisme et le developpement. Le BNETD intervient dans la planification urbaine et la cartographie des zones a risque.

C

Cadastre

Registre public qui repertorie les proprietes foncieres d'une commune avec leurs caracteristiques (surface, limites, proprietaire). Le cadastre est gere par la Direction Generale des Impots.

CIE (Compagnie Ivoirienne d'Electricite)

Societe chargee de la distribution d'electricite en Cote d'Ivoire. La proximite du reseau CIE est un critere important d'evaluation d'un terrain.

Conservation fonciere

Service administratif charge de la tenue du Livre Foncier et de la delivrance des titres fonciers. C'est l'autorite de reference pour toute verification de propriete.

D

Domaine foncier rural

Ensemble des terres situees en zone rurale, regies par la loi n°98-750 du 23 decembre 1998. Cette loi distingue les droits coutumiers des droits modernes de propriete.

Droit coutumier

Droit reconnu par la tradition locale, generalement fonde sur l'occupation ancestrale d'un terrain. Le droit coutumier a une valeur limitee en droit moderne mais reste socialement important.

F

Foncier

Terme general designant tout ce qui se rapporte a la propriete immobiliere et au sol. Le droit foncier ivoirien est regi par un ensemble de lois et reglements specifiques.

Fourchette de prix

Estimation d'un prix situe entre une borne basse et une borne haute. Chez Orack Eval, la fourchette est de +/-15% autour du prix estime, pour tenir compte des variations du marche.

G

Geometre agree

Professionnel habilite par l'Etat a realiser des operations de mesure et de delimitation de terrains. Le recours a un geometre agree est obligatoire pour le bornage officiel et la constitution de dossiers de titre foncier.

I

Immatriculation fonciere

Processus administratif par lequel un terrain est inscrit au Livre Foncier et se voit attribuer un titre foncier. L'immatriculation constitue le premier niveau de securisation en zone urbaine. La pleine propriete est ensuite obtenue par l'ACD.

L

Lettre d'attribution

Document provisoire delivre par l'administration fonciere qui attribue un lot a un beneficiaire dans un lotissement approuve. La lettre d'attribution doit etre convertie en titre foncier (premier niveau de securisation) puis en ACD pour obtenir la pleine propriete.

Livre foncier

Registre officiel ou sont inscrits tous les titres fonciers d'une juridiction. La consultation du Livre Foncier permet de verifier l'identite du proprietaire et l'existence d'hypotheques ou de servitudes.

Lotissement

Operation d'urbanisme qui consiste a diviser un terrain en lots destines a la construction. Un lotissement doit etre approuve par arrete ministeriel pour etre legal.

Lot

Parcelle individuelle issue d'un lotissement. Chaque lot est identifie par un numero (ex: Lot 234, Ilot 15) et a des dimensions definies par le plan de lotissement.

M

Mise en valeur

Obligation legale d'utiliser ou construire sur un terrain dans un delai fixe apres l'attribution. Le defaut de mise en valeur peut entrainer le retrait du terrain par l'administration.

Morcellement

Division d'un terrain en plusieurs parcelles plus petites. Le morcellement est soumis a autorisation administrative.

P

PUD (Plan d'Urbanisme Directeur)

Document de planification qui definit les regles d'utilisation du sol dans une commune : zones constructibles, espaces verts, voiries, equipements publics. Le PUD est la reference pour verifier les contraintes d'urbanisme d'un terrain.

Prix au m2

Prix d'un terrain ramene a un metre carre de surface. C'est l'unite de mesure standard pour comparer les prix fonciers entre differentes zones.

S

SODECI (Societe de Distribution d'Eau de Cote d'Ivoire)

Societe chargee de la distribution d'eau potable en Cote d'Ivoire. La proximite du reseau SODECI est un critere de viabilisation important.

Servitude

Charge imposee sur un terrain au profit d'un autre terrain ou de l'interet general. Exemples : droit de passage, servitude de reseaux (eau, electricite), zone non aedificandi.

Score foncier

Indicateur synthetique note sur 100 qui evalue la qualite globale d'un terrain. Chez Orack Eval, le score est calcule a partir de 20 indicateurs repartis en 4 modules.

T

Titre foncier

Document delivre par la Conservation de la Propriete Fonciere lors de l'immatriculation d'un terrain au Livre Foncier. En zone urbaine, il constitue le premier niveau de securisation (l'ACD etant le niveau ultime conferant la pleine propriete). En zone rurale, le titre foncier rural est au contraire le document le plus solide, conferant une propriete definitive, irrevocable et inattaquable.

Transaction fonciere

Toute operation d'achat, de vente, de donation ou d'echange portant sur un bien immobilier. Les transactions foncieres doivent idealement passer par un notaire pour etre securisees.

V

Viabilisation

Ensemble des travaux d'amenagement (eau, electricite, voirie, assainissement) qui rendent un terrain constructible. Le cout de viabilisation peut representer une part significative du budget total d'un projet immobilier.

Z

Zone non aedificandi

Zone ou la construction est interdite, generalement pour des raisons de securite (zone inondable, proximite d'une voie rapide) ou d'utilite publique (emprise de route future, zone de protection). Un terrain situe partiellement en zone non aedificandi voit sa surface constructible reduite.